¿Qué es una hipoteca calificada (QM)?

¿Qué es una hipoteca calificada (QM)?
13 enero, 2021

Una hipoteca calificada (QM) es una clase definida de hipotecas que cumplen con ciertos estándares de prestatarios y prestamistas descritos en la regulación Dodd-Frank. Estos se realizan junto con un estándar de capacidad de pago (ATR) que requiere que los prestamistas evalúen y se aseguren de que un prestatario pueda cumplir con sus obligaciones hipotecarias.

ATR requiere que un prestamista haga un esfuerzo de buena fe para determinar que usted tiene la capacidad de pagar su hipoteca antes de contratarla. Si un prestamista pone a su disposición una Hipoteca Calificada, significa que el prestamista cumplió con ciertos requisitos y se asume que el prestamista siguió la regla de capacidad de pago.

La regla de la capacidad de pago describe ocho criterios que el prestamista debe utilizar para determinar si puede o no hacer los pagos de la hipoteca. Para cada solicitud, el prestamista debe revisar:

  • Sus activos o ingresos actuales o razonablemente esperados
  • Su situación laboral actual
  • El pago mensual esperado de la hipoteca
  • Cualquier pago mensual de cualquier otra hipoteca, como un segundo gravamen a cuestas
  • Cualquier pago mensual por obligaciones relacionadas con la hipoteca (es decir, impuestos a la propiedad, PMI, tarifas de HOA, seguro requerido)
  • Sus obligaciones de deuda actuales, incluidos los requisitos de pensión alimenticia y manutención infantil
  • Su relación mensual de deuda a ingresos (DTI) e ingreso residual disponible para satisfacer los gastos de vida normales
  • Tu historial crediticio

Si un prestamista no cumple con ATR y el prestatario puede probarlo en un tribunal, el prestamista podría ser responsable de hasta 3 años de los costos de intereses del préstamo, cualquier cargo y tarifa que pagó el prestatario y los honorarios legales del prestatario.

Si se pregunta por qué los prestamistas han sido rigurosos con la documentación sobre sus ingresos y crédito, ATR es la razón.

De acuerdo, aprobó el estándar ATR y se le puede ofrecer una hipoteca calificada. Para ser considerado un QM, el préstamo que se ofrece también debe cumplir con ciertos estándares. En general, las hipotecas calificadas no permiten ciertas características o términos de préstamo “riesgosos” y se cree que son más estables y “seguras” para los prestatarios.

La definición de Hipoteca Calificada prohíbe préstamos con:

Un período de pago de “solo interés” , en el que solo paga los intereses sin pagar el principal, que es la cantidad de dinero que pidió prestada. Los planes de pago de solo interés se aplicaron principalmente a ARM híbridos, pero también se encontraron en algunas hipotecas de tasa fija durante un tiempo. Estos todavía están disponibles en el mercado para algunos prestatarios, pero no califican como QM.

“Amortización negativa” , un proceso en el que no está haciendo un pago requerido lo suficientemente grande para cubrir todos los intereses adeudados por el préstamo. El interés diferido se agrega nuevamente al monto del préstamo, lo que hace que el capital de su préstamo aumente con el tiempo, aunque esté realizando pagos. Estas estructuras de pago se ofrecieron como un componente de las denominadas “ARM de opción”.

Hipotecas con pagos “globales” , que requieren el reembolso total del préstamo en unos pocos años. Una hipoteca global típica puede hacer que realice pagos como si el préstamo tuviera un plazo de pago de 30 años, pero el saldo pendiente restante del préstamo se vence y se paga en su totalidad al final del séptimo año. Estos eran atractivos para algunos prestatarios, ya que a menudo ofrecían tasas de interés más bajas que los préstamos tradicionales comparables a 30 años. Los pequeños prestamistas con activos por debajo de los $ 2 mil millones o que realizan menos de 500 hipotecas residenciales por año todavía pueden realizar hipotecas globales.

Préstamos “sin documentación” . A primera vista, estos, por supuesto, van en contra de las reglas de ATR. Durante un tiempo, prevalecieron tanto en los mercados hipotecarios de alto riesgo como en los de alto riesgo. Si bien los préstamos verdaderos sin documentos son prácticamente inexistentes, los prestamistas que no son QM ofrecen hipotecas “alt-doc” y “lite-doc” a algunos prestatarios, pero no califican como QM.

Plazos de préstamo superiores a 30 años . En un momento del último boom inmobiliario, con el aumento de los precios de las viviendas y las tasas hipotecarias, las hipotecas a 40 años volvieron a aparecer en la escena hipotecaria ya que ayudaron a mantener bajos los pagos. Más tarde, de hecho, estos se utilizaron a menudo en programas de modificación de préstamos como HAMP. Con una tasa de interés fija, a los prestatarios les gustaron, pero los costos de los intereses a largo plazo los convierten en una opción muy costosa. Si bien pueden estar disponibles en ocasiones en el mercado, no pueden ser QM.

Puntos y comisiones que superen el 3% del monto del préstamo . Un componente del mercado de las hipotecas de alto riesgo eran los préstamos con puntos y comisiones elevados. A menudo enterrados en el monto del préstamo, estos altos costos a su vez despojaron de capital a los prestatarios; cuando se combinaron con préstamos que debían refinanciarse con bastante frecuencia, contribuyeron a la crisis hipotecaria sumergida cuando bajaron los precios de las viviendas. Ciertas tarifas, como una prima de seguro hipotecario FHA por adelantado, no se incluyen en este recuento. Estos límites de umbral de puntos y tarifas dependen del tamaño de su préstamo, y están indexados a la inflación y cambian cada año.

Límite de puntos y tarifas de 2020 para QM

A partir del 1 de enero de 2020, una transacción cubierta no es una hipoteca calificada según la regla ATR / QM a menos que el total de puntos y tarifas de la transacción no exceda:

• 3 por ciento del monto total del préstamo para un monto de préstamo mayor o igual a $ 109,898; • $ 3,297 por un monto de préstamo mayor o igual a $ 65,939 pero menor a $ 108,898; • 5 por ciento del monto total del préstamo para préstamos mayores o iguales a $ 21,980 pero menores a $ 65,939; • $ 1,099 por un monto de préstamo mayor o igual a $ 13,737 pero menor a $ 21,980; y • 8 por ciento del monto total del préstamo para préstamos menores a $ 13,737.

También a partir del 1 de enero de 2020, se determina que una transacción es una hipoteca de alto costo si sus puntos y tarifas superan los siguientes umbrales: • 5 por ciento del monto total del préstamo para un monto del préstamo mayor o igual a $ 21,980; y • 8 por ciento del monto total del préstamo o $ 1,099 (lo que sea menor) por un monto del préstamo menor a $ 21,980.

Coeficientes de deuda a ingresos (DTI) del prestatario superiores al 43%. Sin embargo , Dodd-Frank permitió dos estándares QM cuando se implementó, permitiendo una exención “temporal” (a veces llamada el “parche GSE”) del índice DTI del 43% para préstamos que se pueden vender a Fannie Mae y Freddie Mac (el GSE). Para cumplir con la definición de QM “temporal”, los préstamos se deben suscribir utilizando las pautas requeridas de las GSE, incluidas las pautas relevantes de DTI. Sin embargo, y al menos hasta que las GSE salgan de la tutela federal o el 10 de enero de 2021 (lo que ocurra primero), estos préstamos no tienen que cumplir con el umbral de la relación deuda-ingresos del 43% que se aplica a los préstamos de QM general.

Después de emplear un estándar de DTI del 45% durante un par de años y de haber estudiado el potencial de pérdida, Fannie y Freddie están comprando y respaldando préstamos con DTI de hasta el 50% en algunas circunstancias. Estos a menudo tienen características de compensación de riesgos, como puntajes crediticios más altos o reservas más profundas. Además de estas ciertas restricciones, los costos de PMI para préstamos que exceden el 45% de DTI son más altos.

Bien, entonces usted y el prestamista cumplen con los requisitos de ATR y QM. ¿Qué hace esto realmente para los dos? Teóricamente, obtiene una hipoteca para la cual ha sido examinado por completo, por lo que es menos probable que incurra en incumplimiento en el futuro.

Para el prestamista, cumplir con los estándares ATR y QM ofrece cierta protección legal específica; Los préstamos QM que cumplen con ciertos límites de precios brindan a los prestamistas una disposición de “puerto seguro” (llamada “presunción concluyente”) que limita la capacidad del prestatario de demandar por motivos de que el prestamista no midió adecuadamente su capacidad para pagar el préstamo. Los préstamos que no son de QM e incluso ciertos préstamos de QM de “alto costo” no brindan esta protección al prestamista, donde se utiliza un estándar de ” presunción refutable “, lo que otorga a los prestatarios derechos legales algo más fuertes que el prestamista no empleó adecuadamente los estándares ATR antes. realizar el préstamo hipotecario.

Para los préstamos QM, el estándar se aplica mediante una fórmula federal basada en la Tasa de interés preferencial promedio (APOR) para una hipoteca, más 1.5 puntos porcentuales. Por debajo de este umbral, se considera que un préstamo proporciona al prestamista un “puerto seguro”. Por encima de ella, se considera una hipoteca de “alto costo” y está sujeta a la “presunción refutable” anterior. Este estándar de “precio más alto” también se aplica a las segundas hipotecas cerradas, pero la fórmula es APOR + 3,5 puntos porcentuales.

¿Puedo obtener una hipoteca que no sea QM?

Por supuesto. De hecho, los préstamos que no son de QM son un segmento de rápido crecimiento del mercado hipotecario. Estos incluyen ciertos tipos de hipotecas jumbo, ARM híbridos con pagos solo de intereses, préstamos con diferente documentación del prestatario para demostrar ingresos, como extractos bancarios en lugar de los formularios W-2 clásicos, préstamos de cartera no vendidos a las GSE con DTI superiores al 43% y otras características similares. Dadas las considerables pérdidas que sufren, probablemente no volveremos a ver préstamos con amortización negativa, pero nunca digamos nunca. Este tipo de préstamos floreció en la década de 1980, solo para apagarse y desaparecer del menú de hipotecas durante más de 20 años antes de regresar. Los creadores del mercado hipotecario continúan buscando innovar, y el espacio no QM es de donde surgirán productos hipotecarios nuevos y novedosos en los próximos años.